W dniu 27 maja 2025 r. Naczelny Sąd Administracyjny (NSA) w składzie siedmiu sędziów wydał uchwałę (sygn. I OPS 1/24), która jednoznacznie rozstrzyga kwestię stosowania zasady korzyści przy ustalaniu odszkodowań za nieruchomości wywłaszczane na cele drogowe. Uchwała ta kończy wieloletnie rozbieżności interpretacyjne i potwierdza nadrzędność ustawowej zasady korzyści nad przepisami wykonawczymi. Co najistotniejsze – nowe podejście jest znacznie korzystniejsze dla osób poszkodowanych wywłaszczeniem nieruchomości.

Zasada korzyści – definicja ustawowa

Zasada korzyści, określona w art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.), stanowi, że jeżeli przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości, to wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Celem tej zasady jest zapewnienie właścicielowi wywłaszczonej nieruchomości słusznego odszkodowania, które uwzględnia wzrost wartości wynikający z nowego przeznaczenia gruntu.

Mała zasada korzyści – podejście rozporządzeniowe

Tzw. mała zasada korzyści wywodzi się z przepisów wykonawczych, w szczególności z § 49 ust. 4 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 23 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości. Zgodnie z tym przepisem, w przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się na podstawie wartości gruntów, z których wydzielono działki przeznaczone pod drogi, lub wartości gruntów przyległych, w zależności od sytuacji. W obu przypadkach możliwe jest zwiększenie wartości maksymalnie o 50% na podstawie badań rynku nieruchomości.

Mała zasada korzyści ogranicza więc możliwość uwzględnienia pełnego wzrostu wartości nieruchomości wynikającego z jej nowego przeznaczenia, co często prowadzi do niższych odszkodowań dla właścicieli wywłaszczanych gruntów.

Duża zasada korzyści – podejście ustawowe

Duża zasada korzyści, wynikająca bezpośrednio z art. 134 ust. 4 u.g.n., nakazuje ustalenie odszkodowania w oparciu o wartość nieruchomości według jej nowego przeznaczenia, jeśli to przeznaczenie powoduje wzrost wartości. W praktyce oznacza to, że rzeczoznawca majątkowy powinien porównać wartość nieruchomości według dotychczasowego i nowego przeznaczenia, a następnie przyjąć wyższą z tych wartości jako podstawę do ustalenia odszkodowania.

Duża zasada korzyści zapewnia właścicielom wywłaszczanych nieruchomości pełne uwzględnienie wzrostu wartości wynikającego z nowego przeznaczenia gruntu, co przekłada się na wyższe i bardziej sprawiedliwe odszkodowania.

Uchwała NSA z 27 maja 2025 r. – kluczowe rozstrzygnięcie

W uchwale z dnia 27 maja 2025 r. NSA jednoznacznie stwierdził, że przy ustalaniu wartości nieruchomości wywłaszczonej lub przejętej z mocy prawa na podstawie ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, należy stosować zasadę korzyści określoną w art. 134 ust. 4 u.g.n. NSA podkreślił, że przepisy rozporządzenia nie mogą ograniczać ustawowej zasady korzyści, a w przypadku sprzeczności między ustawą a rozporządzeniem pierwszeństwo ma ustawa.

Uchwała ta kończy wieloletnie rozbieżności interpretacyjne i potwierdza, że przy wycenie nieruchomości wywłaszczanych pod drogi należy stosować dużą zasadę korzyści, co zapewnia właścicielom wywłaszczanych gruntów słuszne i sprawiedliwe odszkodowania.

Wnioski i praktyczne znaczenie

Uchwała NSA z 27 maja 2025 r. ma istotne znaczenie dla praktyki wywłaszczeniowej w Polsce. Potwierdza ona nadrzędność ustawowej zasady korzyści nad przepisami wykonawczymi i zapewnia właścicielom wywłaszczanych nieruchomości pełne uwzględnienie wzrostu wartości wynikającego z nowego przeznaczenia gruntu.

W kontekście toczących się lub planowanych procesów wywłaszczeniowych, warto już teraz zwrócić szczególną uwagę na treść operatów szacunkowych oraz argumentację przedstawianą przez organy administracji. Precyzyjna analiza tych elementów może decydować o wysokości odszkodowania.

Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o konsekwencjach tej uchwały lub potrzebujesz wsparcia w sprawach związanych z wywłaszczeniem – zapraszamy do kontaktu. Nasz Zespół pozostaje do dyspozycji, aby rzetelnie i kompleksowo wesprzeć w tym procesie.